三年一闰,好歹照轮:东区为何从一级战区变成「特卖出清」?


98人参与 |分类: Y生活坊|时间: 2020-06-14

「忠孝东路走九遍……」简单的一句歌词,象徵着时代刻划下的台北荣景,也是深深烙印在每个台北人脑海中的繁华。西起忠孝SOGO复兴馆,东至国父纪念馆一带,东区商圈从1980年代至今,一直是台北人心中指标性的时尚中心、都会区繁荣的一隅和整个台北商业圈的缩影;然而,近年来却屡传各大品牌、知名餐厅纷纷退出东区一级战区,当这块有着「最贵租金」称号的台北商业枢纽面临危机,该有什幺样的因应之道?

三年一闰,好歹照轮:东区为何从一级战区变成「特卖出清」?
东区商圈範畴 | 製图、摄影/翁如仪
短期租赁业种兴起,国际大品牌出走

走进东区的大街小巷,映入眼帘的是各式产品特卖会与夹娃娃机台,曾抢占黄金店面的国际时尚品牌,早已纷纷撤离,取而代之的是短期租赁店家与银行产业,营业时间结束,铁门拉下,从前热闹滚滚的商圈宛如一座空城。

三年一闰,好歹照轮:东区为何从一级战区变成「特卖出清」?
特卖会、娃娃机店等短期租赁业种大量涌入东区 | 摄影/翁如仪

随着大品牌撤点、房东因找不到租客,而勉强承租给短期租赁业者的情况愈演愈烈,东区也面临房屋空置率过高的情形。戴德梁行代理部副理郑喻薰指出,东区主要的店面都是由一些大型的国际快速时尚品牌承租,但随着人们的消费习惯改变,实体店面的消费市场不如从前热络,品牌也开始接连撤出。而这些品牌承租的範围不但大,租金也非常高,若想去化掉这些店面,待租期就得拉长,空置率自然也随之提高。

三年一闰,好歹照轮:东区为何从一级战区变成「特卖出清」?
台北市四大商圈空置率比较图 | 资料来源/戴德梁行研究部、製图/翁如仪
东区五大问题,掀商圈隐藏危机

深入探究东区现况,郑喻薰认为其中有以下几点问题。第一是房租过高,由于东区的房东普遍生活在海外,业者真正接触到的可能为二房东、三房东,租金层层叠高,再加上市场机制引导,房租日益攀升,甚至出现竞价的情形。此外,近年电商崛起,消费型态改变使人们外出购物的机率减少,多以「网购」的形式进行消费,让实体店面的经营模式逐渐式微。

三年一闰,好歹照轮:东区为何从一级战区变成「特卖出清」?
东区出现许多空置的待租店面 | 摄影/翁如仪

而在M型消费习惯的影响下,对愿意花多一点钱享受生活的新中产阶级来说,要达成食、衣、住、行、育、乐一条龙的需求,在信义区的百货商圈即可一次满足;而M型另一端的消费者,则通常会选择单价较低的西门町。台北市西门徒步区街区发展促进会理事长刘家鑫认为,因东区与信义计画区的性质差距不大,西门町又以单价较低的产品取胜,随着人潮转往其他商圈,东区曾有的热闹景象也已不再。

在商圈的经营中,大部分的房东认为,房屋、店面是自己的资本,因此通常不会有团体作战的概念。但以西门町商圈为例,房东们自主建立自助会,定期开会讨论西门町发生的大小事,也密切追蹤商圈内的问题、甚至是业者对租金的反应,而这种有组织管理且团结的「商圈共荣」意识,是东区所欠缺并可以之借镜的。

三年一闰,好歹照轮:东区为何从一级战区变成「特卖出清」?
东区商圈与西门商圈经营模式比较 | 製图/翁如仪

另外,一窥东区的动线设计,也可发现其本身存在的瑕疵。忠孝东路两侧之中隔了一个安全岛,穿越性车流截断了主要干道,国立台北大学不动产与城乡环境学系副教授游舜德指出,由于东区没有一个完整的主商圈,除非有迫切需要,否则一般人逛完单侧后,就不会特地走到十字路口,再绕到另一侧继续逛,商圈无法有效连结两侧的核心商店,人潮自然开始流失。

三年一闰,好歹照轮:东区为何从一级战区变成「特卖出清」?
忠孝东路中央的安全岛,成为截断商圈人潮的原因之一 | 摄影/翁如仪
面对商圈存亡 专家各有解法

对于东区现存的问题,各方专家都有不同的看法与解法。戴德梁行台湾代理部协理李佳纯认为,政府在政策上无法有效涉入租赁市场的租金问题,因此业者可以将过去平面化的经营模式,转变为「垂直化」,也就是只要你的品牌够大,让人们愿意爬到二、三楼进行消费,就可以减省掉黄金地段高额的一楼租金;或是利用现正流行的「代租业者」与房东进行沟通,有效地将因中间多个房东层层收取而虚长的租金降下来。

三年一闰,好歹照轮:东区为何从一级战区变成「特卖出清」?
东区商圈五大问题与解法 | 製图/翁如仪

西门徒步区理事长刘家鑫则认为,除了设法让房东调降房租之外,东区也可以考虑将一楼的大坪数店面切隔成如西门町一样的小坪数,例如将100坪分成5个20坪的店面,业者才负担得起房租,商圈的消费能力也才能再次活络起来,等到商家开始赚钱,还可以再另行调涨房租,对房东有益无害。

商圈移转现象 预见东区未来展望

东区近年的问题其实并不只存在于这个区块,而是大环境长年积累下来的商圈现象,如同李佳纯所言:「三年一闰,好歹照轮,忠孝东路这边需要一定的时间再作翻转与洗牌。」她认为,这些现象都只是经济带动景气、景气带动商业发展下的产物,「商圈移转」便是这些因子所产生的结果。

以过去的南京复兴一带为例,现在的庆城街一号以前是台北都会区最早、最热闹的精品商圈「先施百货」,但随着信义区、101等地渐渐发展起来,商圈也因应市场氛围进行移转,这些都是环境竞争下不可避免的变动。游舜德更表示,现在的游逛人潮会因为政府资金投入的方向改变,渐渐被拉到更东边,也就是南港、内湖一带。

但对于东区的未来展望,游舜德仍保持乐观态度,他认为东区商圈仍然不会消失,原因在于大多数中小企业的B、C级办公室目前还是集中在南京东路、忠孝复兴、忠孝敦化一带,「既成人潮」是这个商圈短期内不会消失掉的原因,然而人潮主要聚集的地方还是只有SOGO百货、明曜百货、国父纪念馆这几个点状区域,中间颓败掉的沿街店面,仍是东区在商圈经营上的一大危机。

延伸阅读过去25年的台北东区与南区,是一则孔雀东南飞的故事儘管东区再热闹,永远年轻的西门町总也不老